Introduction aux techniques d’évaluation immobilière

Quel que soit le contexte professionnel dans lequel vous évoluez actuellement, vous devez apprendre à réaliser une estimation immobilière, en tenant compte des prix de l'immobilier.

Découvrez l'offre de formation Abilways, sous la forme d'une initiation en présentiel au Luxembourg. Le programme se décline en deux grandes parties :

• Une première partie, qui revient sur les outils et la méthodologie,
• Une deuxième partie, qui souhaite réaliser un tour d'horizon des marchés avec mise en pratique.

L'estimation de biens immobiliers n'aura bientôt plus de secrets pour vous !

Situation du marché immobilier au Luxembourg

Le marché de l'immobilier au Luxembourg est caractérisé par des prix élevés. Face à cela, on constate une pénurie de logements et de nouvelles constructions qui ne suffisent pas à répondre à une demande croissante.

Bon nombre de logements sont désormais inaccessibles en termes de prix, y compris pour ceux qui disposent d'une situation financièrement confortable. Plusieurs raisons expliquent ce phénomène :

• l'inflation qui rogne le pouvoir d'achat,
• les prix de l'énergie qui s'envolent,
• les taux d'emprunt en hausse, ce qui a pour effet de rendre les banques toujours plus exigeantes.

L'année 2023 aura été marquée par plusieurs phénomènes :

• Une baisse des prix à l'achat, et des loyers en hausse (après une décennie de croissance exceptionnelle alimentée par des prêts abordables et un revenu net disponible élevé).
• Une baisse des demandes de crédit immobilier, conséquemment à une hausse des taux d'intérêt.
• Une diminution du nombre de transactions (32% pour les appartements existants et 47% pour les maisons).

Toutefois, le Luxembourg continue d'attirer une population active, en recherche de travail, ainsi qu'une clientèle réputée « haut de gamme » attirée par un cadre de vie privilégié et sécurisé.

Marché de l'immobilier au Luxembourg : quelle situation en 2024 ?

L'Observatoire de l'habitat dresse un bilan de l'immobilier résidentiel au 1er trimestre 2024. Dans son rapport d'analyse, il fait état :

• d'une activité réduite de l'activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels.
• d'une stabilisation progressive des prix de vente - seulement -0,3% entre le 4e trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 selon l'indice hédonique de l'Institut national de la statistique et des études économiques du Grand-Duché de Luxembourg (Statec).
• d'une stabilisation des loyers des appartements, avec une hausse contenue sur les douze derniers mois.

Techniques et méthodes pour l'évaluation immobilière

Pourquoi réaliser une estimation de bien immobilier ? Tout simplement pour obtenir une vision précise de la valeur marchande du bien - autrement dit, sa valeur vénale en regard des prix du marché. Les acheteurs, quant à eux, seront plus enclins à visiter une maison correctement évaluée, et dont la valeur est en phase avec la valeur réelle du marché immobilier local.

Focus sur la chaîne de valeur

La chaîne de valeur se présente comme un écosystème d'activités et d'outils susceptibles de répondre à l'ensemble des besoins des agents et des administrateurs de biens (transaction, gérance locative, syndic, etc.).

Cette notion de « chaîne de valeur » a été introduite par Michael Porter, à l'origine comme un concept de management aux entreprises.

Elle peut toutefois être adaptée au marché immobilier français ou luxembourgeois, afin de décrire les différentes processus impliqués dans la création de valeur ajoutée.

Normes d'évaluation : quel support choisir ?

Le marché de l'estimation professionnelle immobilière est, par définition, en constante évolution. Cela induit, pour les acteurs du secteur, une concurrence de plus en plus importante. Il convient donc de se démarquer, et de mobilier les bonnes pratiques afin de générer des clients qualifiés.

Parmi les supports permettant de récolter des donnés clients et de générer des mandats immobiliers, on retrouve :

• Le livre blanc comme document d'expertise : ce dernier contient habituellement des ressources documentaires de premier ordre pour la gestion des biens immobiliers (pratiques à privilégier, conseils, informations essentielles pour la vente, les annonces et l'investissement). On peut également y avoir recours pour les aspects juridiques (notamment pour les contrats et les successions).
• Le livre rouge comme évaluation élevée des actifs : ce document permet aux experts en évaluation immobilière d'adapter leur pratique et de mieux accompagner leurs clients. Le Red Book détaille les pratiques obligatoires applicables aux experts enregistrés RICS (Registered Valuers). Il peut également être une référence utile pour les clients et les autres parties prenantes.
• Le livre bleu : également connu sous le nom de "European Valuation Standards" (EVS), le Blue Book est un ensemble de normes et de lignes directrices qui établit les standards de pratique pour les évaluations immobilières en Europe. Il vise à harmoniser les méthodes et les principes d'évaluation dans les différents pays membres de TEGoVA.

Les méthodes pour estimer un bien immobilier

Pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier, il existe quelques méthodes à connaître :

• Gross Income Multiplier ou multiplicateur de revenu brut (GIM) : cet outil permet de calculer la valeur marchande d'une propriété, en divisant le prix de vente du bien par ses revenus locatifs annuels bruts. Il fournit une méthode simple et rapide, et permet aux acheteurs et vendeurs de prendre des décisions éclairées en matière d'évaluation immobilière.
• Discounted Cash Flow (DCF) ou « actualisation des flux futurs » : cette méthode d'expertise et de « financiarisation de l'immobilier » est bien connue des investisseurs institutionnels dans le cadre de l'évaluation de leur patrimoine et des experts en évaluation immobilière pour l'estimation d'une valeur d'expertise. Elle repose sur le principe que la valeur d'un bien est égale à la somme actualisée de ses revenus futurs.
• La marge promoteur ou « méthode d’évaluation à rebours » : cette méthode permet d’estimer la valeur vénale d’un terrain qui présente des droits à construire. Ce terrain peut être libre de construction ou comporter des constructions vétustes ou même encore en état d’usage.

Le marché de l'immobilier en pratique

L'estimation immobilière, poussée par la digitalisation des métiers, peut compter sur un certain nombre de théories avancées et innovantes (notamment par le jeu des algorithmes permettant de prédire la valeur d'un bien immobilier, à partir de multiples données).

Pour l'expert en évaluation immobilière, l'objectif est d'obtenir une connaissance approfondie du marché immobilier.

Focus sur les méthodes innovantes

Voici un aperçu des méthodes avancées permettant d'obtenir une estimation fiable, ou la plus juste possible :

• Les AVM ou Automated Valuation Model : la méthode de valorisation automatique pour l’immobilier se fait ici au moyen d'algorithmes conçus par des ingénieurs ou « data scientists », qui génèrent une modélisation de l'état du marché par le biais de données conséquentes ou « big data ».
• Le financement et l'effet de levier ou « technique d'autofinancement » : dans le domaine de l'immobilier, cette méthode consiste à s'endetter afin d'augmenter votre capacité d'investissement, donc accroître votre capital sur le long terme. C'est le principe du crédit appliqué à l'immobilier.
• La fiscalité dans l'évaluation immobilière : le choix d'une stratégie d'investissement immobilier est lourd de conséquences, tant sur le plan juridique que fiscal. Vous devez donc apprendre à choisir, en tant qu'acquéreur, la solution la moins risquée pour vous. Vous pouvez choisir d'acquérir les actions de l'entreprise propriétaire de l'actif immobilier concerné (share deal), ou acquérir directement cet actif immobilier (asset deal).

Typologie du marché immobilier au Luxembourg

Cette partie essentielle de la présentation se poursuit ensuite avec un tour d'horizon des marchés :

• Le marché résidentiel : la capitale Luxembourg-Ville reste très prisée et les prix explosent autour de cette zone géographique. Fin 2021, il fallait compter un prix moyen de 1 371 000 euros pour une maison au Luxembourg.

• Le marché de bureaux : 2023 fut une année sombre, avec une volume transactionnel en recul (-39% en base annuelle). Mais le Luxembourg fait tout de même mieux que le reste de l'Europe, où les volumes se sont effondrés à hauteur de 50%.

• Le marché du commerce ou de l'immobilier commercial : suite à la crise épidémique et dès 2023, l’immobilier commercial luxembourgeois aura fait la démonstration d'une certaine résilience (on observe ainsi une hausse notable du taux d’occupation, avec près de 18.000 m² de surfaces louées dès la fin du troisième trimestre 2023).

Inscrivez-vous à notre séance d'initiation Abilways

Ce premier aperçu vous donne une idée des sujets abordés durant notre séance d'initiation. Grâce à Abilways et aux experts invités pour l'occasion, vous allez pouvoir accéder à différentes méthodes d'évaluation applicables aux immeubles, et pour l'estimation de la valeur d'un bien immobilier professionnel ou résidentiel.

Tout au long de cette séance d'initiation, vous approcherez un certain nombre de notions et de variables, susceptibles d'influencer l'exercice de l'évaluation. Un exemple pratique et des exercices associés sont proposés, afin d'établir et de renforcer votre expertise.