Bailleurs : maîtriser les spécificités des baux commerciaux
Identifier les aménagements contractuels favorables au bailleur et éviter les risques.
- Cerner les risques pour le bailleur.
- Identifier les clauses stratégiques à insérer dans le contrat pour le bailleur.
- Maîtriser les spécificités des baux commerciaux.
À l'issue de la formation, vous en serez en mesure d'identifier les risques de ce régime, mais également les outils leur permettant de maîtriser les spécificités des baux commerciaux.
- Responsables immobiliers, responsables juridiques et juristes, agents immobiliers.
- Toute personne amenée à négocier des baux commerciaux.
Cerner en quoi le régime des baux commerciaux est réputé être favorable aux locataires
- Appréhender les règles protectrices pour le preneur.
- Mesurer en conséquence les enjeux pour le bailleur.
Identifier où se situe la frontière entre le régime de droit commun et le régime des baux commerciaux
- Étudier le critère posé par la loi.
- Analyser la validité des clauses ayant pour objectif d'exclure l'application du régime des baux commerciaux.
Les clauses stratégiques des baux commerciaux : identifier les aménagements contractuels favorables au bailleur et éviter les risques
- Clauses relevant la liberté contractuelle des parties.
- Clauses pour lesquelles un certain aménagement contractuel est possible.
- Particularités pour tenir compte de la covid-19 et des éventuelles futures pandémies.
- Spécificités des centres commerciaux.
Anticiper la fin d'un bail commercial
- Établir les différents scenarii possibles.
Cas pratique sur l'indemnité d'éviction : définition et objet, calcul, maîtrise par le bailleur.
Équipe pédagogique :
Un consultant expert de la thématique et une équipe pédagogique en support du stagiaire pour toute question en lien avec son parcours de formation.
Techniques pédagogiques :
Alternance de théorie, de démonstrations par l'exemple et de mise en pratique grâce à de nombreux exercices individuels ou collectifs. Exercices, études de cas et cas pratiques rythment cette formation.
Pour les sessions en distanciel, notre Direction Innovation a modélisé une matrice pédagogique adaptée pour permettre un apprentissage et un ancrage mémoriel optimisés.
Cette matrice prévoit une alternance de temps de connexion en groupe et de séquences de déconnexion pour des travaux de mise en pratique individuels.
Ressources pédagogiques :
Un support de formation présentant l'essentiel des points vus durant la formation et proposant des éléments d'approfondissement est téléchargeable sur votre espace apprenant.
Retrouvez également des ressources complémentaires ainsi que les quiz amont/aval sur notre plateforme dédiée.
Étant des outils essentiels pour structurer la relation entre bailleurs et locataires dans les secteurs du commerce, de l’artisanat et de l’industrie, les baux commerciaux comportent cependant un inconvénient. En effet, leur gestion peut rapidement devenir complexe en raison :
- Des nombreuses obligations légales ;
- Des clauses spécifiques ;
- Des enjeux financiers qu’ils impliquent.
Comprendre ces subtilités est crucial pour les bailleurs souhaitant sécuriser leurs investissements tout en respectant les droits des locataires. La maîtrise de ces aspects garantit une gestion optimisée tout en minimisant les risques de litiges.
C’est pourquoi, enrichir ses compétences grâce à des formations spécialisées représente une étape clé pour assurer une gestion sereine et conforme.
Le cadre juridique des baux commerciaux
Définition et critères d’éligibilité
Encadrés par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, les baux commerciaux offrent un cadre légal protecteur aux relations entre bailleurs et locataires. Ce régime spécifique s’applique uniquement aux locataires immatriculés au registre du commerce ou des métiers exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
La destination des locaux loués doit être clairement définie dans le contrat car elle limite l’usage des lieux à l’activité précisée.
Par ailleurs, certains types de contrats à l’image des baux saisonniers, échappent à ce régime et nécessitent des conditions particulières.
Les droits et obligations des parties
Un bail commercial impose des obligations spécifiques aux deux parties :
- Le bailleur doit livrer les locaux en bon état, assurer leur entretien (notamment pour les travaux majeurs définis par l’article 606 du Code civil) et respecter la destination contractuelle.
- Le locataire est tenu de payer régulièrement le loyer, de respecter les clauses d’usage et de maintenir les locaux en bon état.
En cas de manquement à ces obligations, une clause résolutoire peut être activée, entraînant alors la résiliation du contrat.
Les clauses clés à maîtriser
La durée et le renouvellement du bail
Les baux commerciaux sont soumis à une durée minimale de neuf ans, communément appelée bail 3-6-9. Ce format offre une flexibilité au locataire en mesure de résilier le contrat tous les trois ans, sous réserve de respecter un préavis de six mois par lettre recommandée ou acte d’huissier. Cependant, le bailleur ne dispose pas de cette même souplesse, sauf en cas de clause spécifique ou de motifs justifiés.
Une fois que le contrat a atteint son terme, le droit de renouvellement de ce dernier appartient au locataire, à condition qu’il ait respecté ses obligations. En cas de refus de renouvellement injustifié, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction proportionnelle à la valeur du fonds de commerce et au préjudice subi.
Apprenez à maîtriser ces subtilités juridiques afin d’anticiper les implications financières et contractuelles liées à la gestion des baux.
Le loyer et sa révision
Le loyer est un aspect central des baux commerciaux, soumis lui aussi à des règles spécifiques de fixation et de révision :
- Lors de la signature, son montant est généralement déterminé en fonction de la valeur locative des locaux et des conditions du marché.
- Ensuite, la révision triennale permet d’ajuster le loyer en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Cette indexation vise à équilibrer les intérêts des deux parties en tenant compte des évolutions économiques.
En cas de changement majeur affectant la valeur du local (travaux importants, dépréciation ou valorisation du quartier), une révision exceptionnelle peut être demandée. Toutefois, pour éviter des augmentations excessives, cette modification est plafonnée. C’est notamment le cas avec la loi Pinel.
Les enjeux pratiques pour les bailleurs
Les travaux et charges locatives
Les travaux et charges locatives constituent un enjeu financier majeur pour les bailleurs. Selon la réglementation et conformément à l’article 606 du Code civil, les travaux structurels tels que :
- La réparation de la toiture ou des murs porteurs incombent au bailleur.
En revanche, sont à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le contrat, les réparations locatives et l’entretien courant comme :
- L’éclairage ;
- L’entretien des locaux etc.
La clause de répartition des charges doit être claire et précise dans le bail.
Depuis la loi Pinel, certaines charges, comme les travaux liés à la vétusté ou à la mise aux normes des locaux, ne peuvent plus être imputées au locataire.
La gestion des litiges
Fréquents, les litiges liés aux baux commerciaux concernent généralement des problèmes de :
- Loyers impayés ;
- Désaccords sur les travaux ;
- Résiliations anticipées.
Il est donc primordial d’inclure une clause résolutoire dans le contrat afin d’éviter ce genre de tensions. Cette clause protège le bailleur en lui permettant de mettre fin au bail en cas de non-respect des obligations du locataire ou des retards répétés de paiement.
En cas de désaccord, la médiation peut être une solution à la fois rapide et économique pour trouver un terrain d’entente. Si aucune issue amiable n’est possible, le bailleur peut saisir le tribunal compétent pour faire valoir ses droits.
Pourquoi se former aux baux commerciaux ?
La gestion des baux commerciaux exige une expertise approfondie du sujet en raison de leur cadre juridique complexe et des enjeux financiers qu’ils impliquent. Alors que les réglementations évoluent régulièrement, il est imposé aux bailleurs de se tenir informés pour éviter les erreurs coûteuses.
C’est pourquoi nous recommandons de suivre une formation spécialisée afin d’acquérir les compétences nécessaires pour :
- Rédiger des contrats solides ;
- Anticiper les litiges ;
- Optimiser la gestion des loyers et des charges.
Les formations proposées par ABW LU permettent aux professionnels de bénéficier d’un accompagnement sur-mesure pour maîtriser chaque aspect des baux commerciaux et sécuriser leur activité. Investissez dans vos connaissances dès maintenant et renforcez votre en toute sérénité.
Finalement, maîtriser les spécificités des baux commerciaux est essentiel pour assurer une gestion efficace et sécurisée des affaires concernées.
En comprenant les subtilités juridiques et financières, les bailleurs peuvent anticiper les risques pour mieux gérer et optimiser leurs contrats.
Nos programmes offrent une solution sur-mesure, alliant expertise pratique et soutien personnalisé, à tous les professionnels souhaitant approfondir leurs compétences dans ce domaine.